(No.2)=((No.1)からの続き)
経過報告書
2007(H.19)年
H.19.1.11.旧売主S氏は当マンションの竣工(H.19.2.23.)以前に早々と当マンション401号室を4489万円で購入契約を締結(売買契約書(写)を参照)
H.19.2.23.当マンションが竣工。当マンションは1～8階まであり(1階は駐車場、住居部は2～8回)、各階には4所帯ずつ、合計28所帯が入居できる小型マンションで、全室はバリアーフリー、各部屋のドアーは(玄関扉以外は)全てが(『開き戸』ではなく)『引き戸』で、各部屋のスペースも最大限・フルに使える。表通りから少し奥まった場所にあり、隣には幼稚園もあり、環境は良く、店舗や病院も近い。当マンション各階には4所帯ずつある中で、最南側の角部屋には、東・南の両面に合計4個のベランダがあり、401号室全体が明るく日当たりも良い。私共は最南側の401号室(間取りは4LDK)が気に入ったが、価格が約4489万円とは！私共の年齢(当時、夫は69歳、妻は65歳)では銀行ローンを借りられる筈は無く、現金で購入せざるを得ないが、これは無理。結局「当マンションが中古品として売りに出され、精々3500万円以下に値下がりしたら買おう」と考えた。 H.19.3.24.旧売主S氏が401号室を保存登記。同日、水撒き人W氏も(旧売主S氏宅401号室の真上の)501号室を保存登記して単身生活するようになった。
H.19.5月.奈良市水道局が水撒き人W氏宅(501号室)の水道を開栓 H.19.5.29.マンション管理日誌より抜粋、「501号室(これは間違い、正しくは401号室)星山氏(=売主S氏の本名)フロア手直し、多数あり、H.19.6.4.に不二建設(=当マンションを建設した会社)再度来訪との事」との記載有り、S氏は後日(H.21.3.26.)に私共に当マンションを売却・引き渡す際に、私共に「401号室には何処も悪い箇所は無いよ」と言って居たが、これはウソだった。
2008(H.20)年
H.20.4.14.売主S氏が当マンション以外に、高齢者向け新マンション(=エイジングコート奈良新大宮)(以下「新マンション」と言う)の３階319号室をH.20.4.14に4460.8万円で購入(現在、S氏が居住して居る当マンション401号室が、上階501号室(W氏宅)からの頻繁な漏水被害に悩まされて居る為、自室(401号室)を売却し(逃げ出し)て、此の新マンション319号室に転居する目的で購入した。即ち、S氏は当マンション401号室をH.19.1.11.に4,489万円で購入したばかり、その僅か1年3か月後に此の新マンション319号室を4460.8万円で購入、余程、上階501号室からの漏水被害に悩まされて居た訳だ。
H.20.5月.奈良市水道局より501号室の水撒き人W氏に「(水道量)急増のお知らせ」あり(これは水道局から消費者に対する一種の警告)、但し、当月のW氏の水道使用量は未だ16㎥だったが、既に急増の兆しが見えて居たのか！ H.20.6月.当マンション住民から、当時のマンション管理人(岩井昭雄氏)に「水撒き人W氏が自宅501号室前にペットボトルを多数並べて居る」(これは「目障りだ！」「(通行の)邪魔だ！」という事)との苦情あり。
H.20.8月.水撒き人W氏の当月の水道使用量は124㎥、この頃からW氏の水道使用量が異常に増え始め、(当時、階下401号室に居住して居た)S氏が上階501号室(W氏宅)からの頻繁な漏水被害に常時苦悩して居た事が推察される。
H.20.9月.水撒き人W氏の当月の水道使用量は125㎥、奈良市水道局から「急増のお知らせ」あり。同月にW氏は勤務先(=シャープ㈱)を定年退職、以後は無職で、生活は預金や退職金を取り崩す形で行った。
H.20.9.3.マンション管理日誌より抜粋「501号桧原氏(=水撒き人W氏の本名)宅 水道検針時 異常数値 本人に電話にて知らせる」
H.20.9.8.管理日誌より抜粋「501号(W氏) 水道使用量対前検針より12倍 奈良市水道局児島さん来館 (本人談 水道の出しっ放しとの事) 本人了承 14:40－14:50」(但し、後日(H.24.8.30.)に松村・南両弁護士先生が奈良市水道局から取得された『W氏の水道使用量証明書』を見れば、Ｗ氏は数ヶ月(H.20.8月～H.21.5月)に亘って毎月70～141㎥もの水道水(普通人の10～14倍)を使用して居る事が判明、これではW氏の主張する「『水道の出しっ放し』はウソ(言い逃れ)だ」と推察される。W氏は毎日・毎月ズッと水道栓を閉め忘れて『水道を出しっ放し』にして居たのか？後述の如く、漏水被害を受けて居た401号室(私共B夫婦宅)ベランダの排水枝管クランク部(屈曲部)や、その真下のスノコ(目皿)部には、上階501号室(水撒き人W氏宅)からの頻繁・長期間の汚水・漏水被害に因る赤錆が発生し始めた(而も此の赤錆は日を追って色濃くなって来た）が、若しW氏の主張する如く、単に『水道の出しっ放し』に因るものならば、これは清潔な水道水であるから、階下401号室の排水枝管クランク部(屈曲部)やスノコ(目皿)部には、(上階501号室からの)汚水・漏水に因る強烈な赤錆などが発生する筈は無い。『水道の出しっ放し』はウソだ。
H.20.9.11.私共は(上階501号室から階下401号室へ度重なる漏水被害が齎されて居る事実を全く知らなかった(=知らされて居なかった)ので近鉄不動産㈱に「当マンションは既に全28室は入居済みだそうですが、若し、空き部屋が出たら、是非買いたい」旨の要望を伝え、同社担当者・武内聖介氏から「情報が入り次第、連絡を入れます」とのFaxを貰った。
H.20.10月.W氏の当月の水道使用量は79㎥
H.20.11月.W氏の当月の水道使用量は80㎥、奈良市水道局から「急増のお知らせ」あり。
H.20.12月.W氏の当月の水道使用量は141㎥
2009(H.21)年
H.21.2.2. W氏が、深夜、自宅501号室ベランダで大量の水を撒き、その水が階下401号室(旧売主S氏宅)のベランダへ漏れ落ちて来た。更にW氏は以前から[運動の為？]に馬型器具に跨ってギシギシと体を揺すって居るらしく、深夜、その騒音も階下401号室(S氏宅)へ聞こえて居た。S氏はスグに上階(5階)へ駆け上がって501号室のW氏を訪ねて抗議せんとしたが､W氏は『居留守を使って中へ入れて呉れなかった』との事(当時のマンション管理人(岩井昭雄氏)から私共が聞いた話)
H.21.2.3.マンション管理日誌より抜粋「401号室S氏より(の苦情)、上階501号室W氏の件で、『夜、大量の水を撒く音がし、注意するも(W氏は)聞き入れない』と相談受ける」
H.21.2.4.管理日誌より抜粋「501号室の件、(W氏は)『ベランダを掃除して居ただけ』との返事、夜中2～3時に掃除か？大きな音鳴りも質問しなければ！」そして岩井昭雄管理人が水撒き人W氏に対して「階下401号室のS氏からの苦情」を伝えたところ、W氏は「もう二度とベランダに水は撒きません」と岩井管理人には約束した。即ち、W氏自身は「階下への漏水被害の原因は、自分がベランダに大量の水を撒いた為である」事を明らかに自覚して居り、当然、訴訟能力を有して居た。これは、後日、W氏の妹君・S子氏が主張した『兄(W氏)は([統合失調症]を患って居るので)訴訟能力を有して居ない』との主張とは明らかに矛盾する。而も、水撒き人W氏の「もう二度とベランダに水は撒きません」と言う約束は一向に守られず、その後も階下への漏水被害は頻発した。
岩井昭雄管理人から『漏水被害について注意』を受ける度に、W氏は常に「(ベランダに水を撒いたのは)ベランダを掃除して居たからだ」と返答・弁解をして居り、恰もW氏は如何にも『清潔好き・几帳面』なように見えるが、実はこれは全くのウソ。W氏は「自分の病気(=統合失調症)から(何の意味も理由も無く)、ただ単にベランダのみならず、アチコチ手当たり次第に(而も頻繁に)大量の汚水を撒き散らして居るだけ、ベランダ掃除などは全く行っては居ない」事が判明して居る。因みにマンション管理日誌(H.21.7.15.付け)には「W氏は自宅のベランダのみならず、共用廊下にまでも水を撒くので、岩井昭雄管理人が注意すると『暑いからだ』と言い返す」。またH.23.6.29.に私共(買主B夫婦２人)とマンション新管理人(=岩井昭雄氏の後任・佐藤秀司氏)との合計3名が、管理人室で「当マンション玄関ホールの防犯カメラが映した録画ビデオ映像」を見たが、それによると「W氏がH.23.6.22.深夜(午後11時半頃)に水を入れたポリバケツを手に持って態々エレベーターで1階まで下りて来て、オートロックの玄関から外に出るや否や、バケツの水を街路にバサッと撒き散らした」。更に管理日誌・その後の調査等により「W氏は、頻繁にゴミを不法投棄し、ペットボトルを自宅前に多数並べて、当マンション住民より苦情あり」「自宅トイレに何でも投げ捨てて、トイレを詰まらせ、廊下にまで汚水が溢れ出す騒動を引き起した」「ベランダの排水枝管内をゴミ類・木の葉類でビッシリと詰まらせ、排水・汚水が排水枝管内を下へ流れ落ちる事が出来ず、排水管の開口部から溢れ出て、ベランダの排水溝・排水口付近は常時水浸し、其処へW氏が更にバケツで大量の汚水を撒くので、排水溝・排水口付近の『溜り排水・汚水』と『更にバケツで撒かれた汚水』とが相俟って、ベランダ床面と排水枝管との円形(環状)隙間を浸み抜け、階下401号室へ漏れ落ちて(極端な時には『漏水シャワー』となって)漏水被害を齎した」etc.etc.W氏の『病的に異常な水撒き癖』は当マンション中でも有名である(岩井昭雄・前管理人および佐藤秀司・現管理人の話)。またW氏の妹君・S子氏の陳述書には「H.23.7.12.に兄(W氏)はコンビニの前で喚き散らし、警察から連絡を受けた。兄(=W氏)の自宅(=501号室)内に入って見ると、足の踏み場もないほどゴミが散乱して居た」との記述もあり、W氏は決して『頻繁にベランダ掃除をするような清潔好き・几帳面』な人物ではない。当マンションの岩井・佐藤両管理人および住友不動産販売㈱担当者によれば「W氏は日頃から大声で喚き散らす」「アチコチ手当たり次第に水を撒き散らす」、また当マンション管理日誌(ダメ押し証拠No.1)および奈良市水道局からの「W氏の水道使用量証明書」(ダメ押し証拠No.2)に照合して見ても、W氏の「病的に異常な言動、特に水撒き癖」「病的に異常な水道使用振り」が十分に伺い知れる。
H.21.3月.W氏の当月の水道使用量は113㎥
H.21.3.2.売主S氏は、到頭(堪り兼ねて?)近鉄不動産㈱に「現在、自分が居住して居る401号室を売却したい」と申し出た。早速、同社担当者・武内聖介氏から私共B夫婦に「当マンション401号室が売りに出されましたよ」との電話連絡が入った。だが「当日に至るまでの此の4カ月間(H.20.12月～H.21.3月)のW氏の異常な水道使用振り(毎月113～141㎥)」、「上階501号室(W氏宅)から階下401号室(旧S氏宅)への頻発する漏水被害」を私共は全く知らなかった(=知らされて居なかった)。因みに当マンション401号室の(中古品としての)当初の売り出し価格は3800万円だったが、その後、旧売主S氏はアッサリと(私共の希望通り)3500万円にまで値下げに応じて呉れたのは、一日も早く『W氏による漏水被害』から逃げ出したかったからであろう。
H.21.3.5.私共B夫婦は近鉄不動産㈱担当者・武内聖介氏と一緒に当該物件(401号室)の検分(内見)をする為、401号室(S氏宅)を訪ねた。(実は私共B夫婦はスグにも401号室を内見したいと思って居たのだが、旧売主S氏から「当方の都合(?)もあるので、内見は、もう2～3日待って欲しい」と言われ、私共は異議無く了承、結局、H.21.3.5.に内見した)。だが、S氏は此の期間内(H.21.3.2.～3.5.)に(恐らくは専門業者に依頼して401号室の漏水被害の痕跡を予め綺麗に洗浄・除去して置いたらしく?)部屋もベランダ床面・壁面も(更には排水枝管の外周も)綺麗に仕上げてあり、私共はスッカリ気に入った(=スッカリ騙された？)。而も、売主(S氏)・仲介人(武内聖介氏)の両人とも、その時は「上階501号室(W氏宅)からの頻繁な漏水被害」については(当然の事か？)私共に対して一言も喋って呉れなかった(=隠した侭だった)。S氏の表向きの[401号室の売却理由][他所への転居理由]は「S氏夫人が病弱で、現在居住中の当マンションよりも、(同じく奈良市内に新たに出来た)高齢者向け分譲マンション『エイジングコート奈良新大宮』(=新マンション)の方が便利だから、S氏夫妻は其処へ転居する事にして、現在居住中の当マンション401号室を売却するのだ」との事だった。(尤も今にして思えば、S氏が最初から『本当の売却・転居理由(=漏水被害)』を私共に正直に打ち明けて呉れる筈は無かった)。S氏は大資産家で「自分は今までに所得税を5億円以上も支払った」「自分は故郷の別府市にも、生駒市・奈良市にも自宅を合計5軒ほど所有して居る」「奈良市内で駐車場を経営して居る」「高級外車ベンツを乗り回して居る」などと豪語して居た。私共が確認できたのは、奈良市内に「S氏の経営する駐車場」は確かに(当マンションから少々離れた場所に)あるが、当時のマンション管理人・岩井昭雄氏によれば「当マンションの竣工(H.19.2.23.)以来、当マンション内の駐車場にベンツを預かった事は一度も無い」との事だった。S氏は当マンション竣工(H.19.2.23.)以前のH.19.1.11.に早々と401号室を新築4489万円で購入し、その後、僅か1年3ケ月後のH.20.4.14.に新マンションを(これも竣工前に)319号室を新築4460.8万円で、而も両マンションともにスッパリと現金で購入したくらいだから、確かに同氏は大資産家である。
H.21.3.14.S氏が新マンションへ転居、同日、近鉄不動産㈱の事務所で、売主S氏と買主(私共)B夫婦は当マンション401号室を3500万円で売買契約を締結、私共は売主S氏に手付金350万円を支払い、仲介人(近鉄不動産㈱)にも仲介料の半額58万円を支払った。この時、近鉄不動産㈱担当者・武内聖介氏は「売買契約書の物件状況等報告書」の記載内容を私共に長々と詳しく説明しようとするも、売主S氏は慌てて遮って「もっとサッサと要領良くしないか！早くしろッ！」と武内聖介氏を厳しく叱り付けて、先を急がせた。何故、売主S氏は第三者(=私共B夫婦)の面前で、仲介人(=武内聖介氏)を斯んなに厳しく叱り付けるのか？S氏は、そんなに威張り散らして、武内氏に対し「随分失礼だな！」と私共は呆気に取られたが、これは「売主S氏が仲介人(＝武内聖介氏)に『余計な事(=漏水被害)は喋るな！』と牽制したのだろう」という事が、後日になって私共には漸く分かった。即ち、仲介人(=武内聖介氏)は「上階501号室(W氏宅)からの漏水被害を予め売主S氏から聞いて居り、被害状況も既に知って居たが、『大した事は無かろう』と思ったので『売買契約書の物件状況等報告書』には敢えて『浸水被害(無)』『漏水被害(無)』と記載した侭にして置いた」と後日、私共に正直に打ち明けて呉れた。然し、後掲の数多の大判(A4)証拠写真でも見る如く、漏水部には(その後の頻繁な漏水により)著しい赤錆が発生し始め(而も此の赤錆は日を追って強烈になった)、同時に発生したベランダ床面の水溜まり・シミ・壁面のシミなどを見れば、これが「大した事である」のか？「大した事ではない」のか？一目瞭然。また、たとえ一度でも漏水被害があったのなら(実際には後述の如く『一度』どころではなく『多数回』だが)、仲介人・武内聖介氏は勝手に「大した事は無かろう」などと「自分に都合の良いように」解釈せず、正直に買主(私共B夫婦)に告知すべきは当然であった。(然し、後述の如く、奈良地裁の宮本初美裁判官は、当該売買契約書に「漏水被害(無)」「浸水被害(無)」と記載された侭になって居る事実を全く無視して一切言及せず、更に原告・被告・証人等の出廷・尋問・証言を一切許さず、また私共が提出した数多の証拠写真・イラスト・資料なども徹底的に無視・握り潰した侭、而も自分は一度も現場検証・確認に訪れる事も無く、最後まで「漏水は、たった一度きり」「契約解除すべき理由にはならない」としてゴネ続け、私共の敗訴を判決した。これでは全く裁判にはならない)
H.21.3.26.(此の時点でも、依然として「漏水被害の事実」を全く知らない(=知らされない)侭の私共は、南都銀行JR奈良駅前支店の2階会議室で、売主S氏に当マンション代金残額3150万円を支払って同氏から401号室の玄関鍵(全6本)を受け取り、近鉄不動産㈱にも仲介料の残り半額58.55万円を支払い、私共は401号室の引渡しを受けた。その際、売主S氏は私共(買主B夫婦)に「401号室には何処も悪い個所は無いよ」言って居た。(然し、既述 のH.19.5.29.付け管理日誌にもある如く、S氏は不二建設に「多数のフロア手直し」を依頼して居り、H.19.6.4.には不二建設が「フロア手直し」に来訪した事実がある)。また本契約の締結後に私共が401号室を掃除する為に実際に入室し、掃除しながらアチコチ点検して見ると、食器洗い機が壊れて居り、和室の障子戸が硬過ぎて十分に引き開けられない、ガスグリルのレールがバラバラに外れて居り、ガスを点けるとガス臭い匂いがして、更に浴室の水捌けも悪く、私共が風呂掃除をした後(私共は当マンションに入居・居住しなかったので、風呂掃除はしたが、入浴した事は一度も無い)の1ケ月後でも浴室内の排水溝には排水が溜まった侭だった。然し、私共は「この程度の事は修理すればスグにも解決できる、何ら問題は無い。それよりも格好の中古マンションを入手できた」と満足し、スグに私共は401号室を保存登記した。
H.21.3.30.午後4時過ぎ、私共は当マンション玄関前で売主S氏に出会った。S氏は「自分は既に新マンションへ転居したが、未だに自分宛の郵便物が旧住所(当マンション)へ誤配されて来て居るかも知れないので、メールボックスを覗きに来た」と言った。私共はS氏に「貴方は当マンションのスペアキーを持って居るのですか？」と尋ねると、同氏は「そんな物は持って居ないよ」との返事、私共は「では一体どうやって(オートロックの有る)当マンション内に入ったのですか？(当マンションでは岩井昭雄管理人は午後3時に退社・帰宅するので)此の時刻では管理人にオートロックを開けて貰う事は出来ませんよ」と言うと、S氏は「当マンション内の他の住人が玄関から出入りするのを傍でジッと待ち構えて居て、自分もタイミングを合わせて一緒にサッと入り込むのだ」と答えた。然し、此の時点で私共は「S氏は既に当マンションのスペアキーを、間違いなく1本は所持して居る」と確信した。他のマンションと同様、当マンションでも玄関のオートロックを、住人諸氏は(各自が所持して居る)各戸別の玄関キーで開けて出入りする。そして各戸別キーは(全戸が)美和ロック㈱製で、それぞれの理論違い数は1,000億通りとの事(同社ホームページ、カタログおよび同社大阪支店総務課長・岡伸行氏の話)、他社・他処では絶対にスペアキーの複製は出来ない。此の時刻(午後4時過ぎ)では、岩井昭雄管理人は既に不在、従ってS氏は岩井管理人にオートロックを開けて貰う事は出来ない。あの短気で癇癪持ちのS氏が「当マンション内の他の住人が、此の玄関を出入りするまで、脇でジッと辛抱強く待機し続ける」筈がない。
私共は引っ越し荷物を全部搬入し終った時点で、改めて401号室の旧キーを、新キーに付け替える予定だったが、未だ引っ越し作業が完了して居ないので、当分の間は、S氏から受け取ったばかりの旧キーを、そのまま利用して居た。一方、(S氏が既に所持して居ると思われる(?))此のスペアキーのお陰で、後日、S氏が『401号室に不法侵入して稚拙・杜撰・卑劣な捏造工作を行うのに役立った』というトンデモナイ事態に私共が巻き込まれる事になったのである。詳しくは後述する。
以下、(No.3)へ続く
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